房地产行业是國(guó)民(mín)经济的支柱产业。当前，高杠杆、高负债、高周转模式已成“过去式”，“向新(xīn)发展模式平稳过渡”成為(wèi)行业发展新(xīn)方向。预计今年将是房地产行业新(xīn)旧动能(néng)转换、重塑估值逻辑的分(fēn)水岭，上市房企将进入差异化竞争时代。
在此背景下，房企需从自身资源优势、政策方向、市场需求中寻找机会，将经营逻辑从以开发為(wèi)主转向开发与经营并重。筆(bǐ)者认為(wèi)，房企可(kě)从以下三方面进行探索。
第一，合理(lǐ)调整业務(wù)结构，向非房地产开发业務(wù)要利润。过去几年，不少房企都曾尝试转型，在其自有(yǒu)资金处于高位时，曾跨界投资粮油、金融证券、新(xīn)能(néng)源車(chē)等赛道，但本质依旧是依靠房地产开发回笼的资金去“养”这些新(xīn)业務(wù)。术业有(yǒu)专攻，房企谋求转型的第一步，或许是做“房地产+”业務(wù)。
从当下头部房企在代建、物(wù)管、商(shāng)业地产、長(cháng)租公寓、园林、设计以及施工等“前项和后项一體(tǐ)化”业務(wù)方面的实践来看，绿城中國(guó)、华润置地、龙湖(hú)集团等上市房企已经稳居部分(fēn)细分(fēn)业務(wù)赛道龙头地位。从2022年财报来看，相关公司非房开业務(wù)毛利率明显高于开发主业，同时，这也是其在资本市场估值的加分(fēn)项。
第二，试水城乡建设及绿色建筑，从开发商(shāng)向运营服務(wù)商(shāng)转型。过去，很(hěn)多(duō)上市房企尝试向城市运营商(shāng)转型。方向没错，也有(yǒu)广阔市场前景，但在实际操作层面，房企往往会重走住宅开发老路，与真正的城市服務(wù)商(shāng)还存在距离。在文(wén)旅产业、乡村振兴、旧城改造、片區(qū)综合开发等领域存在着巨大的商(shāng)机，若能(néng)利用(yòng)城市运营商(shāng)在规划、建设、招商(shāng)等方面的能(néng)力去参与相关项目，将获得更多(duō)发展机遇。
在绿色建筑领域，上市房企亦可(kě)“做文(wén)章”。住房和城乡建设部与國(guó)家发展改革委发布的《城乡建设领域碳达峰实施方案》提出，“力争到2060年前，城乡建设方式全面实现绿色低碳转型。”城乡绿色建筑领域发展空间巨大，当前房企在绿色建筑方面布局规模相对较小(xiǎo)。此外，绿色金融方面支持也有(yǒu)利于缓解房企资金链压力。
第三，关注好资产好项目，利用(yòng)好REITs等融资工具。在传统房地产开发模式下，房企融资以银行信贷、债券融资為(wèi)主。新(xīn)发展模式下，房企经营模式从开发—销售逐渐向持有(yǒu)—运营转型，其中，公募REITs发挥的融资功能(néng)将越发明显。不久前，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》，國(guó)家发展改革委印发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，均提出“优先支持百货商(shāng)场、購(gòu)物(wù)中心、农贸市场等城乡商(shāng)业网点项目，保障基本民(mín)生的社區(qū)商(shāng)业项目发行基础设施REITs”。这无疑利好房企，符合条件的公司要关注好资产，投资能(néng)产生协同效应的好项目，以期获得稳定回报。
未来，上市房企需保持战略定力，锚定新(xīn)发展目标，寻找适合自身的转型之路，助力行业新(xīn)发展模式加速形成。（证券日报 王丽新(xīn)） |
